아파트 전세난으로 전세 수요자들이 빌라로 몰려들면서 빌라를 통해 갭투자자에게 양도돼 전세금을 돌려받지 못한다는 소식은 연일 뉴스로 접하고 있어 큰 사회적 문제가 되고 있습니다.
앞으로 정부에서 공급 우선 부동산 정책으로 전환하면서 집값 하락이 불가피해지면서 역전세금과 담보 미달 상태에 대한 우려가 커지고 있습니다.
이렇게 저의 소중한 전세보증금을 지키고 담보부 전세로부터 제 재산을 보호하려면 어떻게 해야 할까요?
■ 사례 1) 이미 전세기간이 종료되었음에도 불구하고 새로운 전세인을 구하기 어렵다는 이유로 전세금 반환을 지연시키거나 거절당한 경우는 어떻게 해야 합니까?
■사례 2) 이미 다른 아파트에 임대계약을 했거나 집을 구입하고 잔금을 치르지 않으면 안 되는 상황이라면?
■사례3) 한편 전세금을 돌려받지 못해 법원에 보증금반환청구소송을 제기해 승소판결을 받고도 보증금을 돌려받지 못해 집주인을 상대로 경매를 진행했는데 반대로 전세금을 모두 돌려받지 못하면 어떻게 해야 하나요.Tip. 임대보증금을 돌려받기 위한 안전장치 3개 = '전입신고 + 확정일자 + 임차건물 점유'
전세보증금을 돌려받지 못하면?임대인에게 내용증명 발송 ↓ 임차권등기명령 신청 ← 부동산가압류 ↓ 보증금반환청구소송 ← 이행권고결정서 송달 ↓ 법원의 판결 선고 ↓ 경매신청 및 강제집행 "주택임대차보호법"에 따라 임대차기간이 만료되었음에도 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우 임차인이 보증금을 반환신청할 수 있으며, 판결(판결할 수 있습니다.
Q. 역전 상황이나 임대인이 주택 매매가에 비해 상당한 대출을 은행으로부터 받고 있기 때문에 새로운 임차인을 구하기가 쉽지 않고 권리관계가 복잡하면 어떻게 해야 할까요?임대차 계약이 종료됐는데도 임차보증금 반환이 적절한 시기가 돼야 한다?"
① 임대차계약의 종료가 임박하여 재연장의 의사가 없는 경우 (우체국의) 내용증명을 통해 임대인에게 임대차기간 연장 의사가 없음을 표시하여야 합니다. 이는 향후 보증금반환청구 소송에서 집주인(임대인)이 임차인(임차인)이 임대계약 연장 의사가 있었다는 '묵시적 갱신'을 주장할 수 있기 때문입니다.
Tips: 묵시적 갱신이라 함은 집주인과 세입자가 임대차계약 만기 6개월 전부터 1개월(또는 2개월) 전까지 임대차갱신의사를 따로 표시하지 않으면 만기 이후에도 계약기간이 연장되는 것을 의미합니다.
재계약이나 연장 의사가 없다면 임대차 만기 이전 6개월에서 1개월까지 이에 대한 의사표시를 할 수 있습니다.
② 임대차계약이 만료된 후 임차보증금을 돌려받지 못하면 상황에 따라 임차권등기명령을 신청해야 합니다. 이는 세입자가 새로 계약한 주택으로 이사가도 보증금에 대항하기 위함입니다.
박관우 변호사
보증금 받기 전에 이사해도 되나요?
보증금 반환이 불가능한 경우 안전장치를 통해 임차 주택을 계속 점유하는 것이 바람직하지만, (사례 2와 같이) 불가피하게 다른 곳으로 이사를 가야 하는 상황에서 대항력을 갖기 위한 조치입니다. 향후 임차 부동산이 경매가 진행될 경우 배당 순서로 우선순위를 가질 수 있습니다.
Tips: 임차권 등기 명령을 신청할 때 주의할 점은 임차인의 개인 주소지가 아닌 임차 부동산이 소재한 관할 법원에 신청해야 합니다.
③ 임차인이 필요한 시점에 보증금을 돌려받지 못하거나 보증금을 돌려받지 못하는 경우 임대차 보증금 반환소송을 제기해야 합니다. 보증금 반환소송은 임대차계약이 종료된 후에 진행할 수 있습니다.
임대차보증금반환소송 승소 시 법원으로부터 (승소) 확정 판결문을 받아 임대인의 소유재산에 경매를 하는 등의 강제집행 절차에 들어갈 수 있습니다.
박태범 대표변호사
경매를 진행해 보증금의 일부를 받았는데 전액을 돌려받지 못했다면?
그 임차 목적물 뿐만이 아니라, 임대인의 다른 부동산이나 자동차, 예금등에 대한 압류가 가능해집니다.
물론 임대인이 아파트 외에는 별다른 재산이 없을 경우에는 보증금을 회수하는 데 상당한 시간이 걸리고，이에 따른 마음고생이 따를 것입니다. 이런 경우 임대인이 다른 재산을 파악하고 추심을 위한 종합적이고 신속한 법적 가능성이 있는지 알아내야 합니다.
불가피하게 임대보증금 반환 소송을 진행할 경우 권리 관계가 복잡해지고 이에 대한 면밀한 분석이 필요하며 소송 제기부터 강제 집행까지 많은 시간이 소요되기 때문에 강제 집행을 위한 노하우가 필요합니다.
소송에 따른 제 비용(인지대, 송달료 등)과 변호사 비용이 부담될 수 있으나 소송을 진행할 때 소송 비용을 동시에 청구하여 반환받을 수 있습니다.
현재와 같이 전세난이나 담보부 임대주택에 문제가 되기 쉬운 상황에서는 임대차 계약으로부터 내 재산을 보호하기 위해 세심하고 세심한 조치가 필요하며, 임대차 계약 만료에 따른 임차보증금 반환이 우려되는 경우에는 적절하고 신속한 조치가 필요합니다.
신속한 조치가 없으면 임차 부동산의 이해관계자나 채권자에 의해 제 재산 보전이 어려워져 시간이 걸릴 수 있기 때문입니다.
